주거용 건물의 판단 기준 및
임차인 유익비 상환 문제
병원 건물내 직원 숙소용 방 만든 경우
주택임대차보호법이 정한 주거용 건물에 해당하는지 …
“병원 건물은 영업용이므로 주거 목적으로
사용해도 주거용 건물 해당 안돼”
문 :
저는 약 50평 가량의 건물을 임차하여 치과병원 진료실 등으로 약 40평, 주방 약3평, 그리고
지방에서 올라와 생활하고 있는 직원들에게 약 2 내지 3평 가량의 방 2개를 만들어 사용하게
하였습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법 제2조에 정한 주거용 건물에 해당하는지를
알고 싶습니다. 또한 저는 위 건물을 임차하여 병원시설을 하면서 다액의 시설비를 투자한
바 있습니다. 계약기간 만료시 임대인에게 시설비의 상환청구가 가능한지요.?
답 :
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 전세입자들을 보호하고자 민법의
특례규정으로써 세입자 보호라는 정책적 목표를 달성하고자 만들어진 특별법으로서 특별법
우선 적용의 원칙에 의하여 민법에 우선하여 적용됩니다. 또한 이 법은 강행규정(강제로
지켜야 하는 규정)이므로 이 법에 어긋나는 내용은 무효가 되기 때문에 그 효력이
강력하다고 할 수가 있습니다.
먼저 주택임대차보호법 제2조를 살펴보면 “이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의
임대차에 관하여 이를 적용한다. 그 임차 주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는
경우에도 또한 같다."고 규정되어 있습니다. 따라서 주거용 건물의 전부 또는 일부의
임대차에 관하여 이를 적용한다는 뜻을 해석하면 단독주택 전체의 독채전세나, 아파트 연립
등의 한동 전세나, 방 한칸만 세를 얻은 경우에도 모두 똑같이 주택임대차보호법이
적용된다는 의미입니다. 여기서 주거용 건물이란 사람이 주거할 수 있도록, 즉 살림을 할 수
있도록 기둥과 벽 등이 설치되어 있으며 쉽게 해체나 이동할 수 없도록 견고하게 만든
건물을 말합니다. 그리고 여기에서 말하는 주거용 건물은 건물의 공부상의 표시만을
기준으로 하지 않고 사실상의 실제 용도에 따라 결정되어 집니다. 또한 임대차 계약 당시에
주거용 건물로 임차했는지 비주거용 건물로 임차했는지에 따라서 달라지게 됩니다.
임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우란 점포나 가내공장 등을 주택안에서
같이 겸용하는 경우를 말합니다. 실제로 많은 사람들이 가게나 공장과 주택을 따로 얻기에는
돈이 부족하기 때문에 그냥 같이 사용하는 경우가 많이 있습니다. 이러한 경우 임차주택의
일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우는 법에 규정되어 있으므로 논란의 여지가 없으나,
임차주택의 대부분이 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 임대차보호법의 적용이 되는지,
즉 어느 정도가 주거로 사용되어야 주택임대차보호법에 의하여 보호되는지는 많은 논란이
있을 수 있습니다.
판례는 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의
공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의
일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에
따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대목적물의
이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여
합목적적으로 결정하여야 할 것이라고 판단하였습니다.
(대법원 1996. 3. 12. 판결, 95다 51953)
따라서 위 임차한 병원건물부분은 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고 설사 그
병원중 방 및 병원의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 위 병원의
영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로
사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 ‘주거용 건물의 일부가 주거
외의 목적으로 사용되는 경우"에 해당한다고 볼 수 없다고 할 것입니다.
두 번째 시설비의 상환청구와 관련하여 민법 제626조 2항을 보면 “임차인이 유익비를
지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존하는 때에 한하여
임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다."고 규정하고 있듯이 임차인이 들인
유익비는 그 상환을 청구할 수 있습니다. 유익비란 임차인이 임대하고 있는 건물의 가치를
높이는 설비를 한 경우 이에 들어가는 비용을 말합니다. 다만 지출한 비용이 유익비인가의
여부는 건물의 사용목적, 기타 구체적인 사정을 고려하여 판단하게 됩니다.
예를 들어 임차인이 임차주택의 정원을 헐어내고 콘크리트 포장을 한 경우에 임대인의
입
