이자·세금 부담 … 부동산 처분·증여

10월 7일부터 양도세 9억으로 조정
요즘 경기가 안 좋아서 은행 대출이자, 특히 부동산 담보대출 이자가 부담스러운 분들이 많은 것 같습니다. 정부에서 기준금리를 인하했음에도 불구하고, 단기 금융시장이 경색되어서 CD금리와 연계된 담보대출 금리는 계속 올라가고 있기 때문이죠.
불경기에는 불필요한 자산을 처분하여, 부채를 줄이고 세금을 줄이며 현금을 확보하는 것이 중요합니다.

제가 아는 의사선생님도 부모님과 같이 살게 되어 강남의 집을 처분하고 싶었으나, 이 아파트를 팔지 못해서 매월 적지 않은 대출이자 내느라고 고생이 많았습니다. 기존 주택을 팔지 못한 이유는 1가구 1주택임에도 불구하고 부담스러운 양도세 때문이었으며, 고가주택(기준시가 9억 이상)에 해당되어 처분시 거액의 세금을 내야 했었기 때문입니다.
반가운 소식은 이번 10월 7일 세법개정안의 특징 중의 하나가 실수요 1세대 1주택자에 대한 양도세 감면 범위가 확대됐다는 것입니다.

거주요건이 3년으로 강화됐으나, 고가주택 기준이 6억원에서 9억원으로 상향되면서 양도가액 9억원 초과분에 대해서만 세금을 내도록 바뀜에 따라서 거주요건 및 보유요건을 충족하면 세금은 한푼도 내지 않아도 됩니다.

배우자 공제액 6억으로 증가
그리고 2주택을 소유하고 계신 분들이 궁금해 하시는 것은, 올해부터 배우자 공제액이 6억원으로 증가되었으므로 기존주택을 증여후 5년 이후에 양도하면 양도소득세를 많이 줄일 수 있습니다. 하지만 증여하려면 과거에 증여한 가액이 있는지, 증여자의 연세가 많은지 생각해 봐야 합니다. 증여자가 연세가 많아 증여 후 10년 이내에 사망하시는 경우는 상속재산에 합산되는 경우도 있으며, 증여하는 재산에 채무가 있는 경우 승계하면 다주택자의 경우 양도소득세가 중과되며, 명의이전 시에는 취득세 등록세 비용도 만만치 않습니다.

또한 증여자산은 증여 후 5년 이후 반드시 먼저 양도해야 양도소득세 절세 효과가 있습니다. 은행 고객 중에는 배우자에게 증여는 훌륭하게 했는데, 증여 후 5년 이내에 증여한 집을 처분하여, 부당한 행위로 간주되어 양도소득세를 많이 낸 경우도 있습니다.
 즉, 증여 받은 자가 증여 받은 날로부터 5년 이내 양도하면 취득가액을 배우자에게 증여할 당시의 시가가 아니고 당초 증여자가 취득한 취득가액으로 계산된 겁니다. 양도소득세를 회피하려면 반드시 증여 받은 자산을 5년 후 먼저 양도해야 양도소득세 절세효과가 있습니다.
많은 분들이 증여 받은 재산의 대출금과 전세금을 차감하면 증여세가 절감된다고 생각하나, 대출금과 전세금을 차감하면 부담부증여에 해당하고 채무부담부분에 대해서는 양도소득세가 과세된다는 사실을 모르고 계십니다.

증여시 채무부담부분 양도세 내야
 예를 들어 1억원에 취득한 자산을 5억원(채무 2억원)에 배우자에게 증여하면 증여가액은 5억원에서 2억원을 차감한 3억원으로 할 지, 아니면 5억원에 증여할 지입니다.
 차라리 채무부담없이 5억원으로 증여하면 배우자간에 6억원까지 증여세가 없습니다. 오히려 부담부 증여시 양도차액에 대한 채무비율(2억/5억)에 해당하는 양도차익 1억6천만원(4억×2억/5억)의 50%에 해당하는 8천만원의 양도소득세를 납부해야 합니다.
요즘은 은행들마다 고객들을 위한 은행 전속 세무사와의 세무 상담 서비스를 제공하고 있으니, 부동산의 양도나 처분전에 반드시 의논을 하시는 것이 가장 안전한 방법일 것 같습니다.
 문의:이민흥 지점장 010-7501-2328