상가건물의 임대차에 있어서 일반적으로 사회적, 경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위해 민법에 대한 특례를 규정한 상가건물임대차보호법이 2001. 12. 29. 제정돼 2002. 11. 1.부터 시행되고 있다. 다수의 치과의사가 상가를 임차 받아 치과의원을 개설, 운영하고 있는 바, 이 법의 보호를 받을 수 있는지, 보호를 받을 수 있다면 그 내용은 무엇인지 검토하도록 한다.

상가건물임대차보호법(이하 법이라고 한다)의 적용을 받은 상가건물이란 사업자등록 대상이 되는 건물을 말하며, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용할 때도 이 법에 의한 보호대상이 된다. 따라서 모든 상가의 임차인을 보호하는 것이 아니라, 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청할 수 있는 건물 임차인에에 한해 보호하는 것이다.

또한 법 시행령 제2조에 규정된 보증금을 초과하는 임대차에 대해는 법이 적용되지 않는데, 구체적인 보증금액수는 지역에 따라 다르다. ① 서울특별시 : 2억4천만원, ② 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다.): 1억9천만원, ③ 광역시(군지역과 인천광역지역을 제외) : 1억5천만원, ④ 그 이외의 지역 : 1억4천만원을 초과하는 경우 법이 적용되지 않게 된다. 보증금 외에 차임이 있는 경우 법 시행령 제2조 제2항에 의해 월 단위의 차임액에 100을 곱한 후 보증금을 더해 상가건물임대차보호법이 적용되는 보증금을 산정하게 된다. 예컨대, 보증금이 1억원이고, 월차임이 100만원인 경우 (100만원×100 + 1억= 2억)에는 보증금을 2억원으로 보게 된다.
한편 상가임대차에 대해 임대인이 계약갱신을 거절하는 경우 임차인은 어떠한 권리를 가지는지 문제된다. 법은 민법에 대한 특례를 규정해 상가임대차의 기간과 관련해 최소한 1년 동안은 임차권을 보장받을 수 있도록 했고, 임차인의 상가임대차 갱신요구에 대해 임대인이 정당한 사유없이 이를 거절하지 못하도록 했다.

법 제10조 제1항에 의해 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대해 정당한 사유없이 이를 거절하지 못하지만, ①임차인이 3번 이상 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ②임차인이 거짓이나 정당하지 아니한 방법으로 임차한 경우, ③합의 하에 임대인이 임차인에게 정당한 보상을 해 준 경우, ④임차인이 임대인의 동의 없이 상가건물의 전부 또는 일부를 다시 임대한 경우, ⑤임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의로 혹은 심한 부주의로 파손한 경우, ⑥임차건물의 전부 또는 일부가 없어져 버려서 임대차의 목적달성이 어려운 경우, ⑦임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물을 반환 받을 필요가 있는 경우, ⑧그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나, 임대차관계를 유지시키기 어려운 중대한 이유가 인정되는 경우에 해당하는 경우 임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다.

또한 주택임대차의 경우와 마찬가지로 상가임대차에 대해도 묵시적 갱신이 인정된다. 즉, 법 제10조 제4항에 의해 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대해 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료한 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 된다.

임차인이 임대차기간 만료 전까지 갱신거절의 통지를 하지 아니한 때도 마찬가지로 묵시적 갱신이 인정된다. 묵시적 갱신이 인정되면 임대차 기간이 만료된 때에 전과 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다.

다만, 기간에 대해는 정함이 없는 것으로 보게 되는데 법 제9조에 의해 상가임대차에 대해 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 해 상가임차인에게 적어도 1년의 존속기간이 보장된다.
이 경우 법