치과의료기관은 종래 상가에 일정한 공간을 임차하여 개설하는 경우가 흔하다. 이러한 상가건물임대차계약은 채권적인 권리관계에 의하여 규율되기 때문에, 임대인과 임대차에 관한 일정한 합의(임대차기간, 임차보증금, 임료 등)를 바탕으로 하여 임대차의 법률관계가 결정되게 될 것이다. 종래 임차인으로서는 물권적 권리를 확보하지 못하기 때문에 임차인의 지위가 불안정하게 되는 경우(가령 임대인이 바뀌는 경우 임대차기간의 보장을 받지 못한다거나)가 흔하였는바, 임차인을 보호하기 위하여 상가건물임대차보호법이 제정, 2002.11.1. 시행되기에 이르렀다. 치과의료기관의 운영자인 치과의사들은 치과의료기관의 안정적 운영을 위하여 상가임대차에 관한 법률문제에 관하여 일정한 관심을 가져야 할 것이다.

상가건물임대차보호법(이하 상가임대차보호법)은 일정한 보증금(환산보증금) 이하 임대차계약(물론 보증금, 환산보증금 액수의 다과에 따라 권리보호 여부가 달라진다는 점을 유의하기 바란다)의 경우 임차인의 임대인에 대한 갱신요구권을 통해 최소한 5년 보장하고 있다. 그런데 그간 상가임대차보호법 시행 이전부터 임차하고 있는 임차인의 경우, 갱신요구권을 행사해서 보장되는 기간의 기산점을 어느 시점으로 해야 하는지와 관련하여 해석상 논란이 있었다.

즉, 상가임대차보호법 제10조 제2항은 “임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다”고 규정하는데, ‘최초의 임대차기간’이 무엇을 의미하는지 문제되었던 것이다. 만약 상가임대차보호법 시행 이전부터 임차해온 임차인이라면, 상가임대차보호법 시행 이전에 처음 임차한 시점을 기준으로 5년간만 보장되는 것인지, 상가임대차보호법 시행 이후에 최초 갱신된 시점으로부터 5년간이 보장되는 것인지의 문제가 발생하는 것이다.

구체적인 예를 들어 2001.5.1.부터 1년간 임대차계약이 개시되어 갱신되어 오던 중 2002.11.1. 상가임대차보호법이 시행되었고, 그 후 2003.5.1. 다시 1년간 갱신된 임대차계약일 경우 갱신요구권에 의해 보장되는 기간은 최초 임대차기간인 2001. 5. 1.부터 5년간인 2006. 4. 30.인지, 아니면 상가임대차보호법 시행 이후에 최초 갱신된 2003. 5. 1.부터 5년간인 2008. 4. 30.인지가 해석상 논란이 되는 것이다.

최근 대법원은 이에 관하여 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 건물명도 판결에서, “상가건물임대차보호법 제10조 제2항은 ‘임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다"라고 규정하고 있는바, 여기서 ‘최초의 임대차 기간"이라 함은 위 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다”고 판단하였다. 위 대법원 판결 취지에 따를 경우, 위 사안에서 임대차계약이 갱신요구권에 의하여 보장되는 기간은 2006.4.30.까지라고 할 수 있을 것이다.

즉, 대법원은 위 판결에서 갱신요구권에 의하여 보장되는 기간의 기산점은 법 시행 이전이라도 임대차계약이 최초로 개시한 시점을 의미한다고 보았던 것이다. 이러한 해석은 임대인에게는 임차인 교체를 보다 용이하게 하나 임차인의 보호에는 다소 미흡하다고 할 수 있을 것이다. 종래 관련규정이 입법적으로 명확하게 규율되어 있지 않았으며 향후 입법개정이 필요하다고 판단된다. 다소 미흡하다는 아쉬움이 있다.
<양승욱 법률사무소 02-591-8891, 8896>