임차인으로부터 시설, 영업노하우, 점포위치에 따른 영업상의 이익 등 무형적 이익을 ‘권리’라는 명목으로 넘겨받는 권리금계약은 여러 가지 쟁점이 있다. 이러한 권리금계약은 치과의사간 치과의원의 양도계약 시에도 흔히 발견된다.

물론 치과의원의 권리금계약은 다른 일반 상가점포의 권리금계약과는 다른 점이 많다. 다만, 임대차 변경(임차인)이라는 점에 있어서는 권리금 계약이 수반되는 치과의원의 양도계약에 있어서도 일반 권리금계약과 동일한 쟁점을 공유하게 된다.

치과의원의 영업이 임대차에 기초해 이뤄지고 있는 경우 치과의원 양도계약과 권리금계약을 체결하기 전에 먼저 고려해야 할 점이 있다. 이러한 경우라면 치과의원을 양수하는 치과의사로서는 임대차 변경에 관해 상가건물 소유권자의 의사를 고려하지 않을 경우 문제가 발생할 수 있음을 유의해야 할 것이다.

기존 임차인으로부터의 임대차를 인수하고 권리금계약을 할 경우, 이러한 계약이 유효하기 위해서는 상가건물 소유권자의 동의가 따라야 한다. 기존 임차인으로부터 넘겨받는 ‘권리’라는 것은 결국 기존 임차인에 의해 영업되고 있던 장소가 앞으로도 새로운 임차인에 의해 계속 영업이 될 수 있을 때에만 가능한 권리인데, 그렇게 되려면 상가건물 소유권자의 허락이 필수적이기 때문이다. 그럼에도 불구하고 임차인 변경에 관한 상가건물 소유권자의 의사가 정확하게 확인되지도 않은 상태에서 권리금계약부터 체결하는 것은 바람직하지 않다.

왜냐하면 상거건물 소유권자가 여러 가지 이유로 임차인변경에 대해 동의하지 않는 경우가 있는바, 권리양수인으로서 치과의원을 사용할 수 없게 되는 경우가 발생할 수 있으며, 이러한 경우 권리금계약이 이행될 수 없게 될 것이기 때문이다.

가령 임차인에게 임대차를 했지만 앞으로는 건물주가 직접 점포를 사용하려고 하는 경우, 다른 임차인이 이미 내정돼 있거나, 새로운 임차인이 영위하고자 하는 업종을 임대인이 거부하는 등 여러 가지 이유로 임차인 변경에 상가건물 소유권자가 동의하지 않는 경우가 있을 수 있는 것이다. 이러한 경우 치과의원 양도 및 권리금계약은 이행불능에 도달할 수 있을 것이며, 상당한 손해가 발생할 수 있을 것이다.

이 경우 권리양도인인 치과의사가 수수한 계약금은 부당이득에 해당하므로 권리양수인에게 반환해야 할 것은 명백하지만, 권리양도인이 이러저러한 이유로 수수한 권리금을 돌려주지 않는 경우가 있을 수 있다. 권리양도인인 치과의사가 다른 지역에 치과의원을 개업하면서 개업준비 비용으로 사용하는 경우와 같이 계약금을 다른 곳에 이미 사용해버린 경우가 있을 수 있기 때문이다. 권리양도인이 권리양수인의 반환요구에도 이를 이행하지 않는 사례가 발생할 수 있다.

치과의사 사례가 아닌 일반 거래의 사례이기는 하나, 기존 임차인의 임대차보증금이 차임연체 등으로 인해 이미 상당부분 공제돼 버리거나, 연장을 하지 않는 것을 전제로 일정 기간이 되면 점포를 명도하는 것을 전제로 제소전화해조서가 이미 작성돼 있어서 현실적으로 임차인 변경이 어려운 상태에 있음에도 불구하고, 기존 임차인 혹은 중개하는 자가 임차인 변경이 가능할 수 있는 것처럼 고의적으로 속여서 권리금계약을 체결한 다음 법적 책임을 지지 않으려고 하거나 심지어 연락이 안 되는 사례도 있었다.

중개업자가 개입한 경우에는 더욱 문제될 소지가 크다(최근 이러한 중개업자의 중개행위에 의한 치과의원 양수도가 존재하는 것으로 알려져 있다). 권리양수도계약을 중개한 자가 중개수수료로 미리 일정액을 가져가 버려서, 이 때문에 반환이 어려워지는 사례도 있었다.
권리양도인과 권리양수인은 중개업자가 모든 것을 해결하겠다는 말을 믿는 경우도 있으나, 중개업자는 책임을 지지 않겠다고 버티거나 심지어는 연락이 되지 않는 경우도 발생하는 것으로 보인다. 이에 대한 주의가 필요함은 물론이다.
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