최근 공정거래위원회(위원장 권오승)는 2007년도 불공정약관 291건(시정권고 93건, 자진시정 198건)의 시정조치 후 그 결과를 공개한 바 있다. 공정거래위원회는 ‘약관의 규제에 관한 법률’에 위반돼 해당 조항이 무효로 판단돼 삭제 또는 수정하도록 시정조치한 불공정약관 심결례를 공개했는데, 치과의사들도 소비자로서 참고할 만한 내용이 있는 것으로 보인다.

특히 상가 분양과 관련해, 수분양자로서는 분양대행사 등의 불공정약관을 흔히 접하게 되는데, 이하에서는 최근 공정거래위원회가 상가관련 불공정약관이라고 판단한 부분에 관해 논하고자 한다.
건물 분양 후 사후관리조항과 관련해, “건물 준공후의 관리는 잔금 납부와 동시에 ‘갑’이 지정한 관리업체의 규정에 따라 관리계약을 별도로 체결하며 그 관리기간은 사용검사 후 10년으로 한다.”라는 규정이 흔히 발견된다.

공정거래위원회는 이러한 약관조항에 대해 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 구분소유주자가 입점 후 관리단을 구성해 관리업체를 지정하거나, 입점 이전부터 건물 유지·관리업무를 수행할 관리회사가 필요할 경우는 구분소유자들의 개별적인 동의를 통해 관리해야 함에도 사업자가 일방적으로 관리업체를 지정하며 10년간 관리를 맡기는 것은 법률의 규정에 의한 고객의 권리를 상당한 이유 없이 배제 또는 제한하는 조항이자 고객이 제3자와 계약을 체결하는 것을 부당하게 제한하는 조항(약관법 제11조 제1호 및 제3호)임”이라고 심결한 바 있다.
분양계약시 면적증감에 대한 이의제기 금지조항과 관련해, “공부정리상 공급면적이 계약면적 대비 0.3% 이내이며, 구좌간에 다소간 면적의 차이가 있을 수 있으며, 을은 이에 대해 이의를 제기치 않는다”라는 규정이 흔히 발견된다.

공정거래위원회는 이러한 약관조항에 대해 “분양면적이 당초의 계약면적과 달리 증감이 발생한 경우에는 민법상 담보책임으로 대금감액청구권, 손해배상청구권, 계약해제권 등을 부여하고 있으므로 정산방법 등에 관해 사전에 고객의 의견을 수렴해 조치하는 것이 타당함에도 이의제기를 금지하는 것은 상당한 이유 없이 사업자의 담보책임을 배제 또는 제한하거나 법률의 규정에 의한 고객의 항변권, 상계권 등의 권리를 상당한 이유없이 배제 또는 제한하는 조항(약관법 제7조 제3호 및 제11조 제1호)임”이라고 심결한 바 있다.

분양계약시 위치 등의 변경조항과 관련해, “건축물의 설계변경 또는 허가조건의 변동 등으로 분양물의 위치, 면적 및 구조, 경관 등이 변경될 수 있다” 라는 규정이 흔히 발견된다.
공정거래위원회는 이러한 약관조항에 대해, “민법상 채무불이행시 계약상대방은 이행강제, 계약해제, 손해배상 등을 청구할 수 있고, 불가피한 사정으로 이행이 곤란해 상대방과의 협의 등을 통해 계약내용을 변경하는 경우에도 변경사유가 객관적이고 명확해 상당성이 인정돼야 할 것임에도 사업자가 일방적으로 계약내용(분양물의 위치, 면적, 구조 등)을 변경할 수 있도록 정한 것은 상당한 이유없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 변경할 수 있도록 권한을 부여하고 있는 조항(약관법 제10조 제1호)임”이라고 심결한 바 있다.
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