확정일자 받은 세입자도
전세권 등기 필요한지?
문
제가 전세로 입주한 아파트에 이미 은행 앞으로 1억원의 근저당권이 설정되어 있습니다. 저의 전세보증금은 1억 8,000만원이고, 현재 위 아파트의 매매가는 3억원 정도 됩니다.
저는 위 아파트에 입주하여 전입신고 및 확정일자를 받은 상태입니다. 주위에서는 확정일자 이외에 전세권 등기를 하면 보다 안전하다고 하는데, 확정일자와 전세권등기는 어떤 차이가 있으며, 저의 경우에도 확정일자 외에 전세권 등기를 할 필요가 있는지요?
답
전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해서 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는 물권입니다. 전세권을 설정하기 위해서는 반드시 전세금을 지급하고, 전세권설정등기를 하여야 합니다.
전세권 설정등기를 하지 않은 경우에는 이를 “전세권”이라고 할 수 없고, 단지 임대인에 대한 채권자의 지위(임차인)만을 가질 뿐입니다.
임차인인 경우에는 원칙적으로 다른 채권자에 우선하는 권리가 인정되지 않지만, 예외적으로 주택임대차보호법에 따라 전입신고와 확정일자를 갖춘 경우에는 후순위권리자 기타 채권자들보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 확정일자와 전세권등기는 다음과 같은 점에서 차이가 있습니다.
먼저, 확정일자를 받은 임차인은 확정일자 이외에 주민등록 전입신고 및 주택을 인도받아 실제 거주해야만 우선변제적 효력이 인정되는 반면에, 전세권자는 전세권 등기만 해 두면 그 설정순위에 따라 당연히 우선변제적 효력이 인정됩니다.
따라서 전세권자는 등기만 해두면 주민등록전입신고나 실제 거주해야 할 필요가 없으므로 이점에서는 전세권이 편리하다고 할 것입니다.
둘째, 확정일자는 등기소나 공증인 사무실 또는 동사무소에서, 임대인의 동의없이 받을 수 있으므로 간편하고, 비용 또한 매우 저렴합니다.
그러나, 전세권등기는 임대인의 협력이 있어야 가능하고 절차도 복잡하여 주로 법무사를 통하여 등기가 이루어질 뿐만 아니라, 확정일자에 비해서 많은 비용이 소요됩니다. 또한, 전세기간이 만료될 경우에는 전세권 설정등기를 말소해 주어야 하는 부담이 있습니다.
셋째, 전세기간이 만료되었음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 전세권등기를 한 전세권자는 확정판결 없이 직접 경매신청이 가능하지만, 확정일자만 받은 임차인의 경우에는 별도로 소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문을 갖고 강제집행을 신청해야 합니다.
또한, 확정일자만 받은 임차인은 경매절차에서 별도로 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우에는 배당요구 없이도 설정 순위에 따른 배당을 받게 됩니다.
사례의 경우, 임차인은 제1순위 근저당권자에 이어 후순위로 다른 채권자들보다 보증금을 우선 변제받을 수 있기 때문에 굳이 전세권등기를 할 필요는 없습니다.
다만, 임차인이 보증금을 받지 못한 상황에서 이사를 가게 되는 경우에는 대항력과 우선변제적 효력이 인정되지 않으므로, 이때에는 임차권등기명령 절차에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제적 효력이 유지됩니다.
만약, 임차인이 보증금을 돌려 받지 못한 상황에서 아파트에 대한 경매절차가 진행되면, 임차인은 배당요구를 하여 1순위 근저당권자에 이어 우선변제를 받을 수 있습니다.
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