기업인들의 재무설계

법인 직접 법률행위 가능·권리·의무 가져
이사 법인 대표·업무 집행 상설 필요기관
개인이 법인에 부동산 양도할 경우
기준시가·실거래가 중 택일 신고
과밀억제권 부동산 취득 중과세율 6%

기업이 처음 사업을 시작할 때 자본금의 많은 부분이 임대보증금으로 시작된다. 물론 임대를 어느 곳에 얻는지에 따라서 그 금액은 차이가 많다. 이는 업종과 협력업체의 위치에 따라서도 많이 좌지우지 될 것이다. 기업이 어려울 때는 매월 임대비와 관리비를 지불하는 것도 이만저만한 부담이 아니다. 때론 집주인이나 관리인으로부터 연체에 따른 온갖 소리를 듣기도 한다. 한국사회에서 부동산은 서러움과 애환 그리고 부의 초석을 이야기하는 기쁨과 슬픔의 혼합체가 아닌가? 그래서 경상이익이 나는 회사는 작더라도 부동산 자산을 소유하고 싶어 한다. 또한 생산을 하는 기업의 경우에는 내 공장을 가지고 운영하고 싶어한다. 물론 공장을 임대하여 사용하기도 하지만 매월 지불하는 금액을 생각하면 내 공장이 절실히 필요하기도 하고 하루가 다르게 변화하는 생산라인의 변화를 대응하려면 내 것이 아니면 불가능한 일이 많다. 오늘은 기업인들의 재무설계 분야 중 부동산 투자를 위한 법적인 문제점과 세금 그리고 취득과 매각의 장단점 및 유의사항을 통해 보다 나은 기업가치 제고를 위한 이야기를 하고자 한다. 개인과 법인으로 병원을 운영하는 원장님들에게도 도움이 되었으면 한다.

1.법인(회사)과의 부동산 매매계약 절차
법인의 부동산 매매절차는 일반적인 개인 부동산의 절차와 다르다. 그래서 주체 및 내용에 대한 숙지가 필요하다.

(1) 법인
법인(회사)과 부동산 매매계약을 하는 경우 그 법인을 대표할 수 있는 이사, 기타의 대표기관과 계약을 체결하지 않으면 안된다. 법인이란 사람이나 재산의 결합체로서 자연인과 같이 법에 의해 권리·의무의 주체가 될 수 있다. 따라서 법인은 직접 법률행위를 할 수 있고, 그에 따라 권리와 의무를 취득할 뿐 아니라, 그 단체를 구성하는 자연인의 재산과 분리해 독립된 단체의 재산을 인정받을 수 있게 된다. 법인은 사단·재단으로 분류된다.

(2) 법인의 행위와 대표
법인의 행위는 대표기관이 담당해야 한다. 즉 대표기관이 법인의 권리능력의 범위 내에서 한 행위는 법인 자신의 행위가 된다. 그래서 그 관계로 ‘대리"가 아니라 ‘대표"라고 표현한다. 다만 대표관계는 실질적으로는 대리관계와 유사하므로 대리에 관한 규정을 준용한다.(민법59조 2항) 따라서 기관이 법인을 대표하는 형식에는, “○○주식회사 대표이사 ○○○”라고 표시하는 현명주의가 적용되며 무권대리, 표현대리의 규정이 적용된다.

(3) 법인의 이사 - 집행기관
대외적으로 법인을 대표하고, 대내적으로 법인의 업무를 집행하는 상설적 필요기관이 이사다. 이사의 임명은 정관의 필요적 기재사항이며, 이사의 성명·주소는 등기사항으로서(민법49조 2항), 이를 등기하지 아니하면 이사의 선임, 해임, 퇴임을 가지고 제3자에게 대항할 수 없다. 즉 법인등기부에 이사가 등기 돼 있어야 하기 때문에 계약 전에 반드시 법인등기부등본을 확인하는 것이 필요하다. 이사가 수명 있어도 단독으로 법인을 대표할 수 있고, 대표하는 사무에는 제한이 없으며 각자가 법인을 대표한다. 법인등기 열람은 인터넷으로도 가능하다.
위의 내용을 참고로 법인과의 계약 시에 법인의 등기부등본 열람을 통해 확인 하는 작업이 필요하다.

2. 세금관련 사항

 

(1)취득세의 세율
먼저 지방세법 제138조 “대도시 지역내 법인등기 등의 중과” 규정에서 말하는 “대도시”란 수도권정비계획법 제6조 제1항 제1호의 규정에 의한 과밀억제권역(산업집적활성화 및 공장설립의 적용을 받는 산업단지를 제외)을 말하며