박대원
상가정보연구소 소장

연세대 사회교육원 강의
중앙일보 조인스랜드 칼럼리스트
스피드뱅크 칼럼리스트

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개원에 앞서 입지선정의 중요성은 7할 이상으로 강조된다. 개원 성패여부를 판가름 하는 핵심적 요소이기 때문이다.
그러나 입지 선정 중요성의 인식차이는 개원 예정의 마다 천차만별이다. 이는 비즈니스 마인드와 입지선정의 해석력 차이라 종국의 결과값 또한 상이할 수 밖에 없다. 물론 어느 누구도 개원후 실패를 바라지는 않는다. 개원 과정에 있어 입지의 개별적 특성과 메카니즘 사전 이해는 그래서 필요하다.

개원 예정의에게도 개별적 특성을 강조하는 연유는 개원 물건의 특징과 소비층의 연관성등을 먼저 납득하고 개원 입지 선정 과정의 수순을 밟았으면 하는 바람에서다.
아파트와 달리 상가는 동일한 건물내에서도 호수별 차이는 극명하다. 가격적인 차이도 있지만 소비층의 선호도 또한 상이하다.

그 가운데 접근성은 입지 판단에 있어 기초적이면서 매우 중시해야할 요소다. 통상 1층 상가가 지하층과 상층부에 비해 매입가격이 몇배 비싼 이유는 소비층의 접근도가 가장 높기 때문이다.
물론 병원의 경우는 목적형으로 상가건물 상층부 개원이 대부분이다. 여기서의 목적형이란 1층을 굳이 고집하지 않아도 고객이 찾아와야 하는 업종을 의미한다.
하지만 상층부라도 도보나 주차장 하차 시점에서 계단, 엘리베이터 이용후 접근성 관계는 진중히 따져볼 필요가 있다. 접근성이 양호하면 소비자에게는 이동시간과 육체적 노동이 절약되는 이점을 선사하기 때문이다.

개원자리를 한번 결정하면 많은 시간과 비용이 투자된 마당에 되물릴기는 정말 어렵다. 때문에 의사결정 과정에 합리적 판단력은 늘 가동해야 한다.
다시말해 정보수집과정에서 가교자들의 일방적 리드에 이끌려서는 곤란하다. 특히 치과는 경쟁관계가 여타 진료과목 보다 치열해 시장논리가 독점보장을 손쉽게 허락치 않는다.
따라서 입지선정도 배후세대의 숫자만 가지고서 적정성을 판단하기엔 무리다. 치과 개원이 그만큼 복합적인 비즈니스의 성격이 내포되고 있기에 단순한 점포 중개나 외형적 상권의 비대함에 현혹되서는 안된다.

초기 개원에 있어 자연적 노출성도 접근성 보다 레벨업 측면에서 파악돼야 한다. 노출도의 빈약은 홍보 마케팅의 노력이 허사가 될 수도 있기에 건물내 후면보다 전면으로 노출되는 입지가 좋다.
비교적 간판이라는 광고물의 도움과, 치과 내부의 산뜻한 인테리어가 가시성의 아킬레스건을 상쇄시켜줄 소총급 무기가 될 수 있겠지만 소비자는 의외로 감춰지고 폐쇄적인 상가를 그리 선호하지는 않는다.

치과 개원도 정보 전쟁이 갈수록 점입가경이다 보니 최근 유관 업체들이 속속 출현하며 내실있는 진가를 발휘하고 있는데 그 정보에 자신의 확신마저 보태면 더할 나위 없다. 객관성 유지를 위해서는 입지조사 과정에서 여러 중개업소와 진솔한 얘기를 나눠보는 것도 좋은 방법이다.
경쟁관계 치과를 소비자 입장에서 접근성, 가시성 등을 기초로 입지조건을 분석해 보는 요령도 실질적으로 도움이 된다.

시간적 여유가 있다면 지역 주민 모니터닝도 주문하고 싶다. 치과도 결국 소비자 없이 성공의 문을 열 수는 없기 때문이다.
상위에 열거한 주요 내용을 토대로 물건 세부설명서를 만들어 보면 유리한 고지 점령에 한발 더 다가설 수 있다.

물건 세부설명서 작성은 일반적으로 부동산 거래시 게재돼 있는 중개대상물 확인·설명서 내용인 대상 물건의 표시, 귄리관계(소유권), 토지이용계획, 거래규제에 관한사항(토지), 내·외 시설물의 상태 등외에도 자신이 직접 발품을 통해 분석한 내용을 세부적으로 담아두는 것을 말한다.
설명서에는 기본적으로 배후 인구와 상권 이용 현황, 소비층 유발점인 대중교통 현황과 개원 예정지와의 거리관계, 건물내 주차시설, 유관업종 경