부동산 사고 팔때 세금 먼저 염두에 둬야
부동산을 사고 팔 때에는 세금문제를 먼저 염두에 두어야 사후에 세금문제 때문에 당황하는 일이 없을 뿐만 아니라, 자금의 흐름에 무리가 없어 원활한 생활설계가 가능합니다. 일반적으로 부동산을 사는 경우에는 원칙적으로 지방세인 취득세와 등록세가 과세됩니다. 또한 부동산을 파는 경우에는 우선 국세인 양도소득세가 과세됩니다. 그러나 국민의 주거생활 안정과 영농기반보전을 지원하기 위하여 양도소득세를 일정한 경우에 감면하는 경우 등이 있으며, 그러한 사유는 조세특례제한법에서 규정하고 있습니다. 한편, 부동산에 관한 매매와 관련한 거래를 하는 경우에는 매매후 등기를 위하여, 양도자가 거래내용을 세무서에 신고하고 발급받은 부동산양도신고확인서를 등기소에 제출하여야 소유권이전등기가 가능한 바, 이를 부동산양도신고제라고 합니다. 이러한 신고는 양수인이 아니라 양도인이 하여야 하며, 다만 3년이상 보유한 주택, 8년이상 보유한 농지를 양도하는 경우에는 이러한 신고를 할 필요가 없습니다. 따라서 원칙적으로 부동산의 매매와 관련한 제반세금의 납부없이는 소유권이전등기가 되지 아니한다고 볼 수 있습니다. 한편 건물이나 주택을 파는 경우에는 원칙적으로 양도소득세를 내야 하나, 주택인 경우에 만약 파는 주택이 1세대1주택에 해당되는 경우에는 세금을 납부하지 아니하여도 됩니다. 한편 여하한 경위로 취득한 농지가 8년이상 스스로 경작한 농지에 해당하고 이를 양도하는 경우에는 조세특례제한법에서 규정하는 요건, 즉 농지소재지에 거주하면서 8년이상 자경한 농지로서 양도일 현재 농지인 경우에는 역시 양도소득세가 면제됩니다. 그러나 시지역에 있는 농지로서 주거, 상업, 공업지역으로 편입된지 3년이 지났거나, 농지가 농지이외의 용도로 환지된 경우로서 환지예정일로부터 3년이 지난 경우에는 농지로 보지 아니하므로 양도소득세를 납부하여야 합니다. 집을 구입하게 되는 경우에는 지방세인 등록세, 취득세를 납부하여야 하는 바, 등록세는 매매가격의 3%, 취득세는 매매가격의 2%를 납부하여야 합니다. 한편, 연소자, 부녀자 명의로 집을 사거나 직업 또는 연령에 비추어 보아 일정금액 이상의 집을 사게 되면 취득자금에 대한 자금출처조사를 받게 되며, 부부간의 거래나 직계존비속간의 거래는 원칙적으로 증여로 보게 됩니다. 이러한 경우에는 증여가 아니라 실지거래에 해당한다는 사실을 주장, 입증하여야 증여세가 과세되지 아니합니다. 주택이나 건물을 양도하게 되는 경우에는 양도소득세가 면제되는 경우이외에는 주택이나 건물의 가액에 따라 일정한 비율의 양도소득세를 납부하여야 하는 바, 그러한 세율은 2년이상 주택이나 건물을 보유하신 경우에는, 과세표준인 양도소득이 3천만원이하인 경우에는 20%, 6천만원이하인 경우에는 30%, 6천만원초과인경우에는 40%의 세율에 의한 양도소득세를 납부하여야 하며, 2년미만 보유한 경우라면 가액에 상관없이 40%의 세율에 의한 세금을 납부하여야 합니다. 원칙적으로 부동산과 관련한 기본적인 세금은 위와 같은 것이나, 구체적으로 위와같은 부동산의 취득과 양도에 관한 세금의 내역에 대해서는 다음회에 살펴보기로 하겠습니다.