등기상 3년이상 보유주택 양도 경우 면제 우체국 비치 왕복민원 우편 이용 편리
1997년 1월 1일부터 국내거주자가 부동산을 매매하는 경우에는 소유권이전등기를 하기 전에 그 매매와 관련된 거래내용을 양도자의 주소지 관할세무서장에게 신고하고, 그 관할 세무서장이 발급하는 ‘부동산양도신고확인서’를 관할 등기소에 제출하여야만 소유권이전이 가능합니다. 이러한 경우의 관할세무서장에 대한 신고를 부동산양도신고제라고 합니다. 이러한 부동산양도신고를 하고 세액을 납부하면, 부동산양도차익예정신고, 납부, 즉 부동산을 양도한 후 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 부동산양도차익을 예정신고 납부하여야 하는 제도를 적용받지 아니하는 편리한 제도입니다. 이러한 부동산양도신고는 국내거주자가 부동산을 매매에 의하여 양도하는 경우에 양도인이 신고를 해야 합니다. 그러나 위와 같은 부동산양도신고의 예외로서 다음의 경우에는 신고를 하지 않아도 됩니다. 즉 ‘등기상 3년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우, 등기상 8년 이상 보유한 지적공부상의 농지를 양도하는 경우’에는 양도소득세가 면제되므로 관할 세무서에 부동산양도신고 없이도 관할등기소에 부동산이전등기를 신청할 수 있습니다. 이러한 부동산양도신고는 관할 세무서에 직접 신고하거나, 우체국에 비치된 부동산양도신고용 왕복민원우편을 이용하면 세무서에 가지 않고서도 신고할 수 있습니다. 이러한 부동산양도신고를 신청함에 있어 필요한 서류는 관할 세무서 및 우체국에 비치되어 있는 부동산양도신고서에 아래의 서류를 첨부하여 제출하여야 하는 바, 그러한 서류로는 ‘매매하는 부동산의 등기부 등본, 토지대장 등본(취득일 현재의 등급을 알 수 있는 것, 만약 그 취득일이 1984.12.31. 이전이며 1985.1.1.에 취득한 것으로 간주하게 됩니다), 건축물관리대장 등본, 양도일 즉 대금을 청산한 날을 알 수 있는 서류’ 등이 해당됩니다. 위와 같이 토지대장등본을 필요로 하는 것은 취득일 당시의 취득가액을 산정하기 위한 것이고, 양도일을 확인할 수 있는 서류는 양도일 당시의 양도가액을 산정하기 위한 것으로서, 위와 같이 산정한 양도가액에서 취득가액을 차감하면 양도소득세 부과를 위한 양도차익을 산정할 수 있습니다. 그러나 다음에 해당하는 경우에는 각각 그에 따른 서류를 추가로 제출해야 양도소득세계산이 가능합니다. 즉, ‘보유기간중에 환지된 부동산을 양도한 경우’에는 ‘환지증명서(종전면적, 권리면적, 환지면적을 확인할수 있는 것), 환지전 토지의 토지대장 등본"이 추가로 필요하게 되며, ‘보유기간중에 도시재개발 또는 주택건설촉진법에 의한 주택재건축사업이 시행된 부동산을 양도한 경우’에는 ‘사업승인 통지서 사본, 구 토지대장 등본 및 구 건축물관리대장 등본, 실지거래가액에 의하여 신고하는 경우, 양도차익예정신고서, 취득 및 양도시의 매매계약서 사본 등 실지거래가액을 확인할 수 있는 서류’가 추가로 필요하게 됩니다. 양도인이 관할 세무서에 이러한 부동산양도신고를 하고 그에 따른 세액을 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월에 납부하면, ‘종전의 예정신고납부세액공제 10%보다 5% 더 많은 15%를 공제받고, 신고한 내용대로 양도소득세 예정신고를 한 것으로 간주하며, 기준시가 과세대상이면 별도의 조사없이 신고 내용대로 결정’받게 됩니다. 이러한 부동산양도신고에 필요한 세액계산 등 신고절차는 일반인이 직접하기에는 번거로운 점이 있으므로, 양도소득전문세무사등의 안내를 받거나, 또는 관할세무서의 양도소득계산 안내 서비스를 받으면 편리한 바, 관할 세무서에서는 양도인의 부동산양도신고가 있으면 즉시 ‘신고확인서’를 발급하여 주고 과세여부를 판단하여 과세대상이면 납부할 세액까지 계산하여 주고 있으므로 이를 적극 활용하면 좋을 듯합니다.