주택 양도소득세 누진세율로 부과 일정요건 구비한 경우 주민세 면제
주택을 양도하는 경우에 발생하는 양도소득에 대해서는 양도소득세와 주민세가 부과됩니다. 양도소득세는 주택의 규모와 보유기간, 미등기전매여부 등에 따라 최저 30%에서 최고 75%에 이르는 누진세율로 부과됩니다. 한편 주민세는 양도소득세에 부수적으로 수반되는 종세로서 양도소득세액에 대해 10%의 세율로 부과, 징수되는 시,군,구세에 해당합니다. 위와 같은 세금의 세율을 살펴보면, 주택을 2년 이하 보유하다 양도한 경우에는 양도소득세가 양도소득의 50%, 주민세는 양도소득세액의 10%, 주택을 2년 이상 보유하다가 양도할 경우에는 양도소득세가 양도소득의 30~50%, 주민세가 양도소득세액의 10%를 부과, 징수당하게 되며, 한편 미등기전매에 해당하게 되는 경우에는 양도소득세를 양도소득의 70%, 주민세가 양도소득세액의 10%을 부과, 징수당하게 됩니다. 그러나 위와 같은 요건에 해당하여도, 국민의 주거생활의 안정을 위하여 1세대 1주택에 해당하고, 일정한 요건을 구비한 경우에는 양도소득세 및 주민세가 면제되게 됩니다. 한편, 양도소득세를 계산함에 있어서는 원칙적으로 과세표준을 양도소득으로 잡고, 이에 대해 일정한 세율을 곱하여 산정하게 됩니다. 즉 주택의 양도가액에서 당초의 취득가액, 주택의 유지에 필요한 필요경비를 공제한 나머지가 양도차익에 해당하며, 이에서 다시 장기보유특별공제, 양도소득기본공제를 공제한 나머지 가액이 양도소득에 해당하고 이것이 양도소득세 산정의 기초가 되는 과세표준에 해당하게 됩니다. 양도가액과 취득가액을 결정하는 기준은 원칙적으로 기준시가에 의합니다. 대지의 경우에는 개별공시지가, 건물의 경우에는 지방세과세시가표준액에 의하여 기준시가를 결정하고, 다만 지정지역인 경우에는 국세청장이 정한 기준시가에 의하게 됩니다. 예외적으로 투기거래지역으로 지정된 경우와 실지거래가액으로 신고한 경우에는 실지거래가액으로 산정하게 됩니다. 필요경비는 주택의 가치를 증진시키기 위하여 지출된 비용을 말하며, 이러한 필요경비의 공제기준은 양도소득을 기준시가로 산정하여 신고한 경우에는 일률적으로 취득당시의 지방세과세시가표준액의 10%를 필요경비로 인정하게 되며, 실지거래가액의로 양도소득을 신고한 경우에는 설비비, 개량비, 자본적지출 및 양도비용 등을 산정하여 필요경비로 인정하게 됩니다. 장기보유특별공제란 장기간 보유한 자산의 양도차익 중에서 일정한 분을 공제해주는 것으로서, 미등기전매주택의 경우에는 이러한 공제의 대상에서 제외됩니다. 주택을 3년이상 보유한 경우에는 양도차익의 10%, 5년이상 보유한 경우에는 양도차익의 15%, 10년 이상 보유한 경우에는 양도차익의 30%을 공제하여 주는 것으로서, 주택의 단기적 투기를 방지하기 위하여 제정된 것입니다. 양도소득 기본공제라 함은 거주자에 대하여 일률적으로 양도차익에서 2백50만원을 기본적으로 공제하여 주는 것을 말하며, 미등기전매에 해당하는 양도자산에 대해서는 이를 공제하지 아니합니다. 위와 같은 절차에 의하여 산정된 양도소득에 대해 양소소득세율을 곱하여 산정한 양도소득세는 원칙적으로 자진신고 납부를 하여야 합니다. 이러한 부동산양도신고는 부동산양도신고서에 양도자 및 양수자의 인적사항과 양도하고자 하는 부동산의 표시 및 잔금일자등을 신고서에 기재한 후 다음과 같은 서류를 첨부하여 신고하게 됩니다. 그러한 서류로서는 등기부등본, 토지대장등본, 건축물관리대장등본, 잔금일을 확인할 수 있는 서류, 매매시의 매매계약서사본, 비과세에 해당하는 경우에는 비과세사실을 증명할 수 있는 서류, 감면대상에 해당하는 경우에는 감면사실을 증명할 수 있는 서류가 그것에 해당합니다. 위와 같은 절차에 의하여 부동산양도신고를 한 후 관할 세무서장이 안내하는 양도소득세액을 납부하면, 양도차익예정신고를 한 것으로 간주되며 이러한 경우에는 예정신고를 한 대가로 15%의 세액을 공제하여 주게 됩니다. 부동산양도신고 대상자가 위와 같은 신고를 하지 아니하거나, 납부할 세액을 납부하지 아니한 경우에는 위와 같은 예정신고납부세액공제혜택을 받지 못하게 되며, 다시 양도차익예정신고를 하거나 양도소득세확정신고를 하여야 합니다. 부동산양도신고의 대상이 아닌 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이내에 예정신고, 납부를 하여야 하며, 이러한 신고, 납부를 하면 납부할 세액의 10%을 공제받게 됩니다. 예정신고, 납부를 하지 아니한 경우에는 양도일이 속하는 연도의 다음해 5월1일부터 5월31일까지 사이에 확정신고, 납부