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전세가 없다2

초저금리시대 전문직 종사자들은 어떻게 자산관리를 하는 것이 바람직할까? 전문직 자산관리로 입지를 다진 엘자산관리본부㈜의 자산관리 노하우를 10회에 걸쳐 연재한다.

저금리시대 수익률 높은 ‘반전세’가 대세

지난주 한국감정원에서 발표한 자료에 따르면 수도권 아파트의 전세가격이 50주째 상승을 기록하고 있다고 밝혔다. 집값 하락에 따른 불확실한 미래로 인해 전세값이 매매값을 추월하는 기현상도 발생하고 있다.

일본인들에게 대한민국의 부동산임대방법인 ‘전세제도’는 매우 낯설다. 일본인들에게 한국의 전세제도란 외국에는 없는 한국의 특이한 부동산 임대 방법으로 부동산의 소유자에게 일정한 금액을 맡기고, 그 부동산을 일정기간 빌린다. 집세를 매달 지불할 필요가 없고, 그 부동산을 주인에게 돌려줄 때  맡긴 돈을 전액을 돌려 받을 수 있는 한국 특유의 부동산 임대 제도라고 정의한다.

# 올 서울시 전월세전환율 6.33%

대한민국에만 존재하는 이러한 특이한 임대제도가 최근 흔들리고 있다.

부동산침체가 장기화 되고 저금리기조가 지속되면서 집주인들의 전세 기피 현상이 심화되는 상황에서 반전세로 전환하는 사례가 늘고 있다. 반전세로 전환시에 ‘전월세전환율’을 적용하여 전세를 월세로 전환하는데 전월세전환율은 전세금을 은행에 넣었을 때 발생하는 이자율을 월세 금액에 포함시키면서 은행 이자율에 따라 비례해서 계산하는게 맞지만 관례적으로 10%범위에서 계산한다. 예를들어 전세보증금이 1억원일 때, 보증금을 4000만원으로 줄이고 전월세전환율을 10%적용하면 월세가 60만원으로 책정되는 식이다.

2013년 1월 서울시의 전월세전환율은 6.33%으로 부동산시장에서 관례적으로 사용하고 있는 10%에 비해 낮은 수치이지만, 시중 예금금리가 3%대에 머물러 있는 상황과 비교하면 집주인 입장에서는 전세금을 받아 은행에 예금을 넣기 보다는 월세로 전환하는 쪽이 수익률 면에서 2~3배가 넘기 때문에 전세를 월세로 돌릴 수 밖에 없는 것이다.

대한민국에서 흔하게 사용되는 전세 거래는 선진국에서는 찾아 볼 수 없다. 선진국의 경우 은행에서 모기지론을 받아 매매를 하거나, 렌트의 형태로 해당 집에 거주하는 동안 총 임대 금액을 한꺼번에 지불하고 매달 일정 금액을 차감하거나, 우리나라의 월세와 마찬가지로 일정 금액을 임대료로 지급하는 형태가 대부분이다.

대한민국의 전세제도는 집주인에게도 세입자에게도 그리고 정부에게도 매우 이상적인 제도였다. 부동산 활황기에 10%가 넘는 은행이자율을 받으며 집주인들은 전세금을 받아 은행에 넣어두고 이자 소득을 톡톡히 올렸고, 세입자 입장에서는 싼 가격에 집을 빌려 쓸 수 있었다. 정부 또한 비용 부담 없이 수백만 호의 임대주택을 공급할 수 있었다.

# 낮은 이자율은 전세 종언 초래

하지만 시대는 변하고 있다. 전세라는 임대차계약제도의 효용성이 미래에도 지속할지에 대한 의문이 드는 이유이다. 이자율의 지속적인 하락은 전세시대의 종언을 의미한다. 집주인이 전세금을 받은들 원금을 보장받으며 마땅히 수익을 올릴 수 있는 곳을 찾지 못하고 있는 상황에서 집주인들은 더 이상 전세를 선호하지 않을 것임이 자명하기 때문이다.

얼마전 뉴스에 재밌는 기사가 보도됐다. 수원의 한 아파트 단지는 전세가가 매매가를 넘어서는데도 거래가 성사됐다는 것이다. 24평형 13층 매매가가 1억9천이지만 전세가로 2억원에 거래가 됐다는 것이다.
이와 같은 사례가 익숙해 질 날도 멀지 않았다.

전문직을 위한 종합자산관리법인
엘자산관리본부㈜ 양정숙 본부장